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我国首个住房租赁和销售法规出台

日期:2017-05-26 11:40:46编辑作者:申博开户
5月20日,记者从住建部官网了解到,日前,住建部下发关于《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见的通知,为了建立购租并举的住房制度,规范住房租赁和销售行为,保护当事人合法权益,向社会公开征求意见,意见反馈截止时间为2017年6月19日。
 
  征求意见稿共7章47条,包括总则、住房租赁、住房销售、房地产经纪服务、监督管理、法律责任、附则。
 
 
 
  住房租赁企业出租自有住房不得低于3年
 
  在住房租赁方面,征求意见稿鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同,当事人签订3年以上住房租赁合同且实际履行的,直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持。当事人应当在住房租赁合同中约定租赁期限。对租赁期限约定不明确,出租人解除住房租赁合同的,应当提前三个月通知承租人。住房租赁企业出租自有住房的,除承租人另有要求外,租赁期限不得低于3年。
 
  房企取得预售许可后十日内公布所有房源及价格
 
  征求意见稿指出,房地产开发企业预售住房的,应当取得预售许可证;取得预售许可后,应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格,并对外销售。房地产开发企业销售已竣工住房的,应当向房产管理部门办理现售备案。同时,房地产开发企业在住房销售中不得有发布虚假房源信息和广告、通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价、向买受人收取或者变相收取费用、捂盘惜售或者变相囤积房源等行为。
 
  房地产经纪机构收费前应出具收费清单
 
  国家实行房地产经纪专业人员职业资格制度。要求房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务,收取费用;不得同时在两个及以上机构从事房地产经纪活动。房地产经纪人员在提供经纪服务时,应当如实提供姓名和职业资格等相关信息,实行挂牌服务。要求房地产经纪机构收费前应当向当事人出具收费清单,列明住房租赁或者销售的价格、收费标准、收费金额以及其他与收费有关的事项,收费清单由当事人签字确认。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用。征求意见稿明确,住房租赁和销售应当实名交易。在住房租赁和销售等活动中采集的个人信息受法律保护,任何组织和个人不得违反法律法规的规定和双方的约定使用信息。
 
  业内专家:有利于保护租户的权益
 
  中原地产首席分析师张大伟分析认为,发布这一政策的目的是建立租售并举的楼市消费观念,从政策原则看,政策核心是稳定租赁关系,提高租户在交易环节的话语权,这一点有利于保护租户的权益。其次,鼓励租赁行为长期保持,鼓励三年期以上租赁周期,而且规定承租人可以依法申领居住证享受公共服务。同时也规范了承租人的租赁行为,要求不得在非居住空间居住,不得改动住房结构和室内设计,不得损害他人利益。第一次明确提及个人转租二房东达到一定标准后需要登记管理。张大伟表示,因为租售比悬殊,所以对于房源拥有方来说,租赁收益不高,选择长期出租的比例不高。而且相比售价的大幅度波动,房租体现的是房屋的居住价值,相比购房可以选择信贷等杠杆,租房者很难承受房租的上涨,所以在市场交易中,房主或者持有转租权的中介在定价和交易合同签署上处于强势地位。买卖市场的波动会影响租赁交易的稳定。
 
  同时,租赁交易稳定、长周期签约,对于当下市场来说,的确可以一定程度保护部分无力购房的租户。但在房价上涨过程中,租户也经常处于选择购房的等待过程中,所以从全球看,除非通货紧缩的国家,比如德国等,否则租赁行为很难长期稳定。
 
  对于租赁备案的比例,从国内看,因为租赁行为是时间行为,不需要过户确权,所以为了避税,除了北京等核心城市外,其他城市基本没有备案,这种情况下,全国到底有多少租赁交易,多少租户,均很难有市场数据。目前市场上数据均来自中介,而中介的数据存在误导政策与市场的可能性。
 
  对企业等二房东交易的问题,从交易看,鼓励企业持有房源出租,但之前部分政策提及的包括商用房是否可以出租等政策未明确。另外,在市场一线交易中,部分企业大规模出租房源过程中,同时收取代理费和租金差价。利用对市场的了解,囤积房源,拉高租金。而且客厅住人是否合规,在政策中也未完全明确。目前市场上主要的违规行为,比如N+1、N+2等行为是否合规,转租的企业或者个人是否有差价的约束,这些在征求意见稿中都没有明确涉及,而这些恰恰是影响当下租赁市场的主要问题。
 
  从长远看,征求意见稿有利于市场平稳发展,但包括租赁和销售等行为方面都存着很多细节问题,需要落地执行过程中各地的细化调整,张大伟表示。

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